一、《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱辦法）的適用范圍？

辦法適用于山東省范圍內（不含青島市）房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。

二、辦法對房地產開發(fā)項目管理有什么具體要求？

辦法第六條依據《國家稅務總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）等規(guī)定，明確“房地產開發(fā)企業(yè)應在取得土地使用權并獲得房地產開發(fā)項目施工許可后30日內，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉讓（預售）房地產時，按月報送項目的進度和變化情況”。

三、如何確定土地增值稅清算單位?

辦法第七條規(guī)定“土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對連續(xù)24個月內規(guī)劃、施工的房地產開發(fā)項目，可將相關《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目合并為一個單位進行清算”。

舉例說明：某房地產開發(fā)項目立項后，取得建設用地規(guī)劃許可，后續(xù)報建取得《建設工程規(guī)劃許可證》，以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，如果連續(xù)24個月取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，并進行施工建設的，可將多個《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目合并為一個單位進行清算。

四、如何確定普通住房標準？

根據《山東省財政廳 山東省地方稅務局 山東省建設廳關于公布山東省享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知》（魯建房字［2005］27號）規(guī)定“我省確定享受優(yōu)惠政策的普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%”。

五、土地增值稅預征率和核定征收率是怎么規(guī)定的？

辦法第十二條規(guī)定“普通住宅預征率2%-3%、非普通住宅預征率2%-3%、其他類型房地產預征率2%-4%。各市稅務局在上述規(guī)定的幅度內確定適當的預征率，并報省稅務局備案”。

辦法第三十八條規(guī)定“普通住宅核定征收率5%,非普通住宅、其他類型房地產核定征收率6%”。

六、哪些收入暫不預征土地增值稅？

為支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，辦法將暫不預征范圍擴大為“房地產開發(fā)企業(yè)轉讓經政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅”。

七、辦法第十六條第(一)項“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已售建筑面積、視同銷售面積以及用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%”。

“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時間為清算項目最后一份預售許可證首次取得時間。

八、如何判定房地產銷售價格明顯偏低具有正當理由？

辦法第二十七條規(guī)定“對房地產銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由”：

1.法院判決或裁定的轉讓價格；

2.采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關主管部門資料證明的；

3.主管稅務機關認定的其他合理情形。

九、房地產開發(fā)企業(yè)在與政府約定的項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，收入和成本如何確定？

辦法第二十八條規(guī)定“對房地產開發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應按照不含增值稅收入確認收入”。

辦法第二十九條規(guī)定“對房地產開發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，建設配建房發(fā)生的建筑安裝工程費，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除”。

十、辦法第二十九條規(guī)定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理？

裝修是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環(huán)境要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構筑物的外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電家具、日用品、可移動裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。

十一、同時開發(fā)多個房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在實際工作中該如何掌握?

辦法第二十九條規(guī)定“同時開發(fā)多個房地產開發(fā)項目，但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施按照受益對象分攤扣除”。

十二、屬于多個清算單位共同的土地成本和其他成本費用，如何扣除？

   辦法第三十條第五款規(guī)定“屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應按清算單位占地面積占土地總面積的比例計算分攤。無法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計算分攤”。

“屬于多個清算單位共同的其他成本費用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計算分攤”。

十三、同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？

辦法第三十條第六款規(guī)定“同一清算單位中的土地成本、其他成本費用，按不同類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤。對于清算項目能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對象”。    

十四、室內精裝修成本如何扣除？

辦法第三十條第七款規(guī)定“對于單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內精裝修成本，可直接歸集”。

十五、利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入和發(fā)生的成本支出，如何扣除？

辦法第三十二條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本”。

“不予扣除的成本=測繪報告確定的地下人防設施建筑面積÷測繪報告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費（不包含有明確受益對象的室內精裝修成本）”。

“房地產開發(fā)企業(yè)將地下人防設施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除”。

十六、購買在建項目進行繼續(xù)建設再轉讓，如何扣除？

由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時，相應的土地和開發(fā)成本已經加計扣除，為避免重復扣除，辦法第三十三條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)購買在建項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，在清算時，其購買在建項目所支付的價款和契稅允許扣除，但不得作為房地產開發(fā)費用按比例計算扣除以及加計20%扣除的基數。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關規(guī)定執(zhí)行”。

十七、符合什么條件，主管稅務機關可對房地產開發(fā)企業(yè)實行核定征收？

辦法第三十五條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務機關可實行核定征收”：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，房地產開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十八、核定征收土地增值稅的具體方法？

辦法第三十七條規(guī)定“對房地產開發(fā)項目進行核定征收時，應分別核定收入或者扣除項目金額，確定增值額，按照適用稅率計算土地增值稅”。其中：

1.收入核定方法和順序：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2.土地價款核定方法和順序：一是土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉讓價格，人民法院執(zhí)行不動產拍賣的土地成交價格等；二是當年度同類地段交易價格；三是當年度同類地段基準地價。

3.四項成本（前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用）單位面積金額標準核定方法：一是參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素核定；二是參照已完成清算審核的同期同類項目清算數據核定。

十九、土地增值稅清算稅款的補繳和退稅期限是如何規(guī)定的？

辦法第四十條規(guī)定“主管稅務機關確定的補繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產開發(fā)企業(yè)提出退稅申請的，主管稅務機關應當自受理退稅申請之日起90日內辦理退還手續(xù)”。

二十、清算繳納的土地增值稅可以追溯調整嗎？

辦法第四十二條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務機關一次性提出申請，調整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：一是清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；二是清算時未支付款項而在清算后支付的；三是清算時應分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的”。